Il y a de bonnes chances que vous ayez déjà commencé à regarder les annonces. «Juste pour voir», évidemment.

Je la connais bien, cette curiosité-là. On ouvre Centris cinq minutes en attendant que le souper finisse de cuire et, une heure plus tard, on compare deux maisons, on a calculé le trajet jusqu'au bureau, pis on est rendu à se demander si le cabanon reste avec la propriété.

C'est normal. Acheter une maison, c'est excitant. C'est probablement le projet le plus fun qu'on fait avec autant de paperasse.

Mais après plus de 15 ans dans le domaine hypothécaire, il y a une chose que je peux vous dire avec pas mal de certitude : la meilleure première étape, ce n'est presque jamais de choisir entre le bungalow avec la belle cour et le cottage avec la cuisine rénovée.

C'est de savoir où vous vous en allez financièrement.

Les transactions qui se déroulent le mieux ne commencent à peu près jamais le jour où on tombe sur LA maison. Elles commencent des mois avant, tranquillement, quand personne n'est pressé et que tout le monde a encore le temps de bien faire les choses.

Alors si l'achat s'en vient dans votre horizon, voici ce que je vous suggère de regarder dès maintenant.

Commencez par votre vrai budget

Une des premières questions qu'on me pose, c'est presque toujours la même :

«Francis, je peux emprunter combien?»

C'est une bonne question. Ce n'est juste pas celle que je pose en premier.

Moi, ce que je veux savoir, c'est plutôt : quel paiement vous permettrait d'être propriétaire tout en continuant à bien vivre?

Parce qu'une maison, ce n'est pas juste une hypothèque. Il y a les taxes municipales et scolaires, les assurances, le chauffage, l'entretien, parfois les frais de copropriété. Et il y a surtout les petites surprises, qui ont un talent assez particulier pour attendre que tout aille bien avant de se manifester. Le chauffe-eau, par exemple, semble avoir un sixième sens pour choisir le mois où vous veniez de vider votre compte.

L'objectif, ce n'est donc pas nécessairement d'aller chercher le montant maximal que vous pourriez théoriquement emprunter.

Mon travail, c'est de vous aider à trouver un financement qui colle à votre réalité, à vos projets et à votre niveau de confort.

Votre maison devrait faire partie de votre vie, pas vous empêcher d'en profiter. Si chaque souper au restaurant vous fait ensuite ouvrir votre application bancaire avec une petite boule dans l'estomac, on a probablement étiré le budget un peu trop loin.

Et honnêtement, personne ne se souvient d'avoir acheté 40 000 $ de moins que son maximum. Tout le monde se souvient d'avoir passé trois ans à être serré.

Regardez votre crédit avant d'en avoir besoin

Le dossier de crédit a une fâcheuse tendance à devenir important au pire moment possible : quand la promesse d'achat est déposée et que les délais ont commencé à courir.

C'est exactement pour ça que j'aime mieux le regarder d'avance.

Six mois avant un achat, on a encore le temps de comprendre la situation et, au besoin, de corriger deux ou trois affaires. Souvent, ce sont des ajustements assez simples :

• diminuer le solde d'une carte de crédit qui traîne trop haut;
• éviter d'accumuler les nouvelles demandes de financement;
• vérifier s'il n'y a pas une erreur au dossier (ça arrive plus souvent qu'on pense);
• revoir certaines dettes;
• ou simplement redresser des habitudes de paiement.

Je ne suis pas en train de vous dire d'arrêter de vivre pendant six mois. Par contre, magasiner une maison, financer un VUS et acheter le salon complet en 48 paiements dans la même semaine, disons que le timing n'est pas idéal.

Votre crédit n'a pas besoin d'être parfait. Loin de là. Il faut surtout le connaître, et comprendre l'effet qu'il peut avoir sur votre projet avant que vous soyez en train de négocier une offre.

Clarifiez votre mise de fonds (et d'où elle vient)

«J'ai ma mise de fonds.»

Parfait. Deuxième question : elle vient d'où?

Pour un prêteur, le montant n'est qu'une partie de l'équation. Il faut aussi être capable de démontrer la provenance des fonds, et c'est là que ça se complique parfois.

Votre mise de fonds peut venir de vos économies, d'un CELI, d'un CELIAPP, de vos REER par le biais du Régime d'accession à la propriété, d'un don familial, de la vente d'une autre propriété, ou d'un mélange de tout ça. Chaque source se documente un peu différemment.

Un don de vos parents, par exemple, ne se traite pas de la même façon qu'un montant qui dort dans votre compte depuis huit mois. Pour les REER et le CELIAPP, c'est encore autre chose : mieux vaut savoir d'avance comment et quand y toucher plutôt que de l'improviser une fois la promesse acceptée, un mardi soir, avec un notaire qui attend des réponses.

Et il y a un détail que beaucoup de gens découvrent tard dans le processus : la mise de fonds n'est pas la seule dépense de l'achat.

Il faut aussi prévoir le notaire, l'inspection, la taxe de bienvenue, le déménagement, les ajustements de taxes, et à peu près toujours quelques dépenses dans les premières semaines. Personne n'emménage sans se rendre compte qu'il manque un rideau, une tondeuse, ou les deux.

L'idée, ce n'est donc pas d'arriver chez le notaire avec une mise de fonds calculée au dollar près et 12,47 $ qui restent dans le compte. Un coussin après l'achat, même modeste, change complètement le niveau de stress des premiers mois.

Préparez vos documents pendant que vous avez le temps

Je vais être transparent avec vous : personne ne m'a jamais dit que la partie la plus excitante d'un achat immobilier, c'était de retrouver ses avis de cotisation.

Je n'ai jamais vu quelqu'un se lever un samedi matin en disant «Enfin! Aujourd'hui, je classe mes documents fiscaux!»

Mais c'est un des seuls bouts du processus que vous contrôlez à 100 %, et s'y prendre d'avance élimine une quantité surprenante de stress plus tard.

Selon votre situation, on pourrait avoir besoin de vos talons de paie, d'une lettre d'emploi, de vos documents fiscaux, de vos avis de cotisation, de relevés bancaires et des preuves liées à votre mise de fonds. Si vous êtes travailleur autonome, rémunéré à commission, incorporé ou propriétaire d'immeubles locatifs, ajoutez-en quelques-uns : états financiers, baux, annexes fiscales, ça dépend du dossier.

C'est là que la préparation fait vraiment une différence.

Chercher un document tranquillement trois mois avant la transaction, ça va. Le chercher à 22h45 parce qu'il doit être envoyé le lendemain matin, pendant que le portail bancaire décide subitement de ne plus reconnaître votre mot de passe, c'est une autre expérience.

Faites une vraie préapprobation, pas juste un calculateur

Les calculateurs en ligne sont pratiques. Ils donnent une première idée, et c'est déjà mieux que rien.

Mais gardez une chose en tête : un calculateur ne connaît pas votre vie.

Il ne sait pas que vous êtes travailleur autonome. Il ne sait pas que vos revenus varient d'une année à l'autre, que vous venez de changer d'emploi, que vous avez un immeuble locatif, que vous payez une pension, ou qu'une partie de votre mise de fonds vient d'un don familial.

Une vraie préapprobation, elle, permet d'aller pas mal plus loin. Elle sert à établir une fourchette de prix réaliste, à valider votre admissibilité, à repérer les obstacles potentiels pendant qu'ils sont encore faciles à régler, à dresser la liste des documents nécessaires, et surtout à commencer à réfléchir à la stratégie de financement.

Cela dit, soyons clairs : une préapprobation ne garantit pas le financement de n'importe quelle propriété. Le prêteur devra quand même analyser l'immeuble et le dossier complet une fois que vous aurez une promesse d'achat acceptée. Une préapprobation vous positionne, elle ne signe pas le prêt à votre place.

Mais vous allez commencer vos visites en sachant où vous vous situez. Et quand la bonne maison va passer, vous allez être content d'avoir fait vos devoirs.

Le taux, ce n'est pas toute l'histoire

Je sais. Le taux, c'est souvent la première chose qu'on regarde, et c'est bien normal. Personne ne se réveille le matin avec l'envie de payer plus d'intérêts.

Mais une hypothèque, ce n'est pas juste un chiffre.

Il y a aussi les pénalités et la façon dont elles se calculent, les privilèges de remboursement anticipé, la transférabilité, ce qui arrive en cas de vente, les options de refinancement, la durée du terme, la flexibilité générale du produit, et le choix entre fixe et variable.

Un taux légèrement plus bas aujourd'hui peut finir par coûter beaucoup plus cher si le produit ne correspond pas à ce qui s'en vient dans votre vie. Les pénalités, en particulier, sont le genre de détail auquel personne ne pense à la signature et auquel tout le monde pense au moment de vendre.

Peut-être que vous prévoyez rester dans cette maison 15 ans. Parfait, c'est un excellent plan.

Mais si une opportunité professionnelle arrive dans trois ans? Si la famille s'agrandit? Si vous voulez acheter un chalet, refinancer pour des rénovations, ou vendre plus vite que prévu?

Après toutes ces années, ce que j'ai appris, c'est que le meilleur financement n'est pas nécessairement celui qui a l'air le plus avantageux aujourd'hui.

C'est celui qui tient encore la route si votre vie change.

Et la vie a cette mauvaise habitude de ne pas nous consulter avant de modifier les plans.

Évitez les gros changements financiers juste avant l'achat

Quand votre projet commence à devenir sérieux, essayez de garder votre situation financière stable pour quelques mois.

Avant de financer un véhicule, de changer d'emploi, d'augmenter vos limites de crédit ou de cosigner un prêt pour quelqu'un, prenez deux minutes pour vérifier l'impact que ça pourrait avoir sur votre capacité d'emprunt.

Des décisions parfaitement raisonnables dans la vraie vie peuvent déplacer vos ratios juste assez pour changer le portrait. Un paiement de véhicule de quelques centaines de dollars par mois, par exemple, ne se contente pas de vous coûter ce montant-là : il réduit aussi le prêt hypothécaire auquel vous avez droit, parfois de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Encore une fois, je ne vous dis pas de mettre votre vie sur pause. Je dis juste : avant une grosse décision financière, posez la question.

Ça prend cinq minutes et ça évite bien des mauvaises surprises.

Le nouveau véhicule va peut-être être magnifique dans l'entrée. Encore faut-il avoir l'entrée.

Choisissez votre équipe avant d'être pressé

Un achat immobilier met plusieurs personnes autour de la table : courtier immobilier, courtier hypothécaire, inspecteur, notaire, assureur, et parfois d'autres professionnels selon la situation.

Quand tout va bien, ça paraît simple. C'est quand un imprévu arrive un jeudi et qu'il reste 72 heures pour le régler qu'on réalise l'importance d'avoir choisi du monde avec qui on est à l'aise, et qui répondent au téléphone.

Prenez donc le temps de poser vos questions avant, pas pendant.

De mon côté, l'accompagnement, c'est vraiment le cœur de ce que je fais. Je ne veux pas juste envoyer votre dossier chez un prêteur et vous revenir avec un «c'est accepté». Je veux que vous compreniez pourquoi on choisit une stratégie plutôt qu'une autre, ce qu'elle vous donne, ce qu'elle vous coûte, et comment elle s'insère dans le reste de vos projets.

Une hypothèque, c'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie. Vous avez le droit de poser toutes les questions que vous voulez. Et vous devriez surtout recevoir des réponses que vous comprenez, dans un français normal, sans qu'on vous noie sous le jargon.

Le meilleur moment pour commencer? Avant d'être prêt à visiter.

Vous n'avez pas besoin d'avoir choisi votre quartier.

Vous n'avez pas besoin d'avoir trouvé votre maison.

Vous n'avez même pas besoin de connaître votre date d'achat.

Une première conversation peut simplement servir à répondre à une seule question : où est-ce que j'en suis aujourd'hui?

Peut-être que tout est déjà en place et que vous allez raccrocher rassuré. Peut-être qu'on va identifier deux ou trois petites choses à ajuster. Et dans certains cas, on va constater qu'attendre trois ou quatre mois améliorerait pas mal votre position.

Ce n'est pas une mauvaise nouvelle. C'est exactement pour ça qu'on commence tôt.

Je préfère nettement vous dire aujourd'hui «voici ce qu'on doit travailler» plutôt que d'avoir à vous l'annoncer après que vous soyez tombé en amour avec une propriété. Parce qu'une fois que le barbecue est imaginé sur la terrasse et que la couleur de la cuisine est choisie mentalement, je vous confirme que l'objectivité de tout le monde diminue un peu.

En terminant

Si vous pensez acheter d'ici six mois, ne commencez pas juste par regarder des propriétés.

Commencez par préparer votre projet.

Établissez votre budget réel. Regardez votre crédit. Clarifiez votre mise de fonds et sa provenance. Rassemblez vos documents. Faites une préapprobation sérieuse. Et réfléchissez à votre stratégie de financement avant d'être dans le feu de l'action.

Ce n'est pas aussi excitant qu'une visite libre un dimanche après-midi, j'en conviens. Mais quand va venir le temps de déposer une offre, souvent en compétition, souvent en 24 heures, vous allez être solide.

Après plus de 15 ans comme courtier hypothécaire et directeur d'équipe, il y a une chose dont je suis certain : une bonne préparation ne fait pas disparaître les imprévus, mais elle rend le parcours pas mal plus simple, et surtout beaucoup moins stressant.

Et si votre projet est encore au stade du « on regarde juste un peu pour voir », c'est parfaitement correct. C'est même comme ça que ça commence à peu près tout le temps.

On sait tous ce qui arrive cinq minutes plus tard, de toute façon. Vous êtes déjà retourné sur Centris pour vérifier si la cour est assez grande pour le barbecue.

Si vous voulez qu'on regarde ça ensemble, sans pression et sans engagement, écrivez-moi. Une première conversation ne coûte rien et clarifie souvent beaucoup de choses.

Francis Marois - Courtier hypothécaire et directeur d'équipe Équipe Francis Marois | Planiprêt, cabinet en courtage hypothécaire 

Plus de 15 ans d'expérience en courtage hypothécaire